Gayrimenkul Hukuku

Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescille kazanılır. Satış bedelinin tamamen ödenmesi, anahtarın teslim edilmesi veya taraflar arasında yazılı bir belge düzenlenmesi tek başına mülkiyeti alıcıya geçirmez.

Miras, cebrî icra, mahkeme kararı, işgal veya kamulaştırma gibi kanunda düzenlenen bazı hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılabilir. Ancak yeni malikin taşınmaz üzerinde satış, ipotek veya benzeri tasarruf işlemleri yapabilmesi için çoğunlukla mülkiyetin tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

Tapu sicili, taşınmaz üzerindeki ayni hakları ve bazı kişisel hakları alenileştirir. Bir taşınmazın güncel kaydında yalnızca malik bilgisi değil, şu bölümler de incelenmelidir:

• Taşınmazın ada ve parsel bilgileri
• Yüzölçümü ve taşınmazın niteliği
• Bağımsız bölüm ve arsa payı bilgileri
• İpotek ve rehinler
• Haciz ve ihtiyati tedbirler
• İntifa, oturma, geçit veya üst hakları
• Satış vaadi ve kira şerhleri
• Aile konutu şerhi
• Yönetim planı ve kat mülkiyeti kayıtları
• Taşınmazın kullanımını sınırlayan beyanlar

Web Tapu sistemi üzerinden malik olunan taşınmazlar görüntülenebilir, tapu kayıt örneği alınabilir ve satış, ipotek veya mirasın intikali gibi işlemler için elektronik başvuru yapılabilir. Sistem üzerinden malik bizzat gelmeden işlem yapılmasını engelleyen beyan da tesis edilebilir.

Taşınmaz satın almadan önce yalnızca dairenin veya arazinin fiziksel özellikleri incelenmemelidir. Tapu, belediye, kadastro ve gerektiğinde site yönetimi kayıtları birlikte değerlendirilmelidir.

Tapu kaydı ve takyidatların kontrolü

Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya ihtiyati tedbir bulunması satış işlemini engelleyebilir ya da alıcının taşınmazı bu yüklerle birlikte edinmesine neden olabilir. Tapu kaydında bulunan şerh ve beyanların hukuki etkisi ayrı ayrı incelenmelidir.

Satıcının tapuda malik görünmesi de her zaman tek başına yeterli değildir. Satış vekâletnameyle yapılacaksa vekâletnamenin taşınmaz satışına ilişkin özel yetki içerip içermediği ve hâlen geçerli olup olmadığı kontrol edilmelidir.

İmar ve belediye kayıtlarının incelenmesi

Arsa veya bina alınırken taşınmazın imar planındaki kullanım amacı, yapılaşma koşulları ve belediye kayıtları araştırılmalıdır. Tapuda “arsa” olarak görünen taşınmaz üzerindeki binanın ruhsatlı olduğu varsayılmamalıdır.

Bina niteliğindeki taşınmazlarda şu belgeler önem taşır:

• Yapı ruhsatı
• Onaylı mimari proje
• Yapı kullanma izin belgesi
• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kaydı
• Bağımsız bölümün projedeki konumu
• Yapı tatil tutanağı veya yıkım kararı bulunup bulunmadığı
• Otopark, depo, teras ve bahçe gibi alanların hukuki niteliği

Tapuda bağımsız bölüme ait görünmeyen bir alanın uzun süredir kullanılıyor olması, o alan üzerinde mülkiyet hakkı kazanıldığı anlamına gelmez.

Fiilî durumun ölçümle karşılaştırılması

Arsa ve arazilerde sınırların yalnızca mevcut duvar, çit veya komşu beyanına göre kabul edilmesi önemli risk doğurur. Tapu ve kadastro kayıtları gerektiğinde harita mühendisi incelemesiyle karşılaştırılmalıdır.

Bağımsız bölümlerde ise tapudaki bölüm numarası, katı, yönü ve arsa payı ile fiilen gösterilen bölümün aynı olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Yönetim ve ortak gider borçları

Apartman veya site içindeki taşınmazlarda yönetim planı, aidat tutarı, devam eden büyük onarım kararları ve bağımsız bölüme bağlı ortak gider borçları araştırılmalıdır. Satış sözleşmesinde geçmiş dönem aidat ve ortak giderlerinden kimin sorumlu olacağı açıkça düzenlenmelidir.

Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için kanunda öngörülen resmî şekle uyulması gerekir. Taraflar arasında adi yazılı belge düzenlenmesi veya yalnızca para ödenmesi, tapuya kayıtlı taşınmazın mülkiyetini devretmez.

Taşınmaz satış işlemleri tapu müdürlüklerinde yapılabildiği gibi, kanuni düzenleme sonrasında noterler de taşınmaz satış sözleşmesi düzenleyebilmektedir. Noter, taşınmazın satışını engelleyen veya sınırlayan hukuki bir durum bulunup bulunmadığını kontrol eder; sözleşme TAKBİS’e kaydedildikten sonra tapu müdürlüğü tarafından tescil gerçekleştirilir.

Tapu müdürlüğünde satış başvurusu için kural olarak kimlik belgesi, temsil varsa temsil belgesi ve bina niteliğindeki taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası poliçesi gerekir. Yabancıların taraf olduğu işlemlerde değerleme raporu ve özel belgeler de aranabilir. Güncel belge ve ücret bilgileri işlem tarihinden önce Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün resmî kanallarından kontrol edilmelidir.

Satış bedelinin gerçek tutar üzerinden gösterilmesi

Tarafların satış bedelini tapuda gerçeğinden düşük göstermesi, harç ve vergi sorumluluğunun yanında ileride açılacak davalarda ispat sorununa neden olabilir. Satış bedelinin banka üzerinden ve taşınmaz bilgisi belirtilerek ödenmesi, ödemenin ispatını güçlendirir.

Kapora ve ön ödeme

Satıştan önce verilen paranın “kapora”, “cayma parası”, “bağlanma parası” veya satış bedelinin bir kısmı olup olmadığı sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Sözleşmenin geçersiz olması, satışın satıcıdan veya alıcıdan kaynaklanan sebeple tamamlanmaması ve tarafların cayma konusunda anlaşması farklı sonuçlar doğurur.

Yalnızca “kapora alındı” yazılması, paranın hangi şartlarda iade edileceğini her zaman açıklamaz. Taşınmazın tapu bilgileri, toplam bedel, ödeme takvimi, teslim tarihi ve satışın gerçekleşmemesinin sonuçları yazılı olarak düzenlenmelidir.

Taşınmaz satış vaadi, taşınmazın ileride devredilmesini amaçlayan bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme mülkiyeti doğrudan alıcıya geçirmez; satışı vaat eden kişiye tapu devrini gerçekleştirme borcu yükler.

Satış vaadi sözleşmesinin kanunda öngörülen resmî şekilde düzenlenmesi gerekir. Adi yazılı belge veya taraflar arasında imzalanan basit protokol, resmî şekil şartını karşılamıyorsa mülkiyet devrini talep etme bakımından geçersizlik sorunu doğar. Adalet Bakanlığının noterlik uygulamasına ilişkin kaynaklarında, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafların gerçek iradelerini görevli makam önünde açıklamalarını gerektiren resmî bir işlem olduğu belirtilmektedir.

Satış vaadinin tapu siciline şerh edilmesi, vaat alacaklısının hakkını taşınmazı sonradan edinen kişilere karşı ileri sürebilmesini güçlendirir. Şerh verilmemiş satış vaadi ise kural olarak sözleşmenin tarafları arasında kişisel hak doğurur.

Satış vaadine konu taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması, henüz tamamlanmamış bir projede bulunması veya satıcının tapu maliki olmaması durumunda sözleşmenin ifa edilebilirliği ayrıca incelenmelidir.

Satın alınan taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan nitelikleri taşımaması, kullanım amacına uygun olmaması veya değerini önemli ölçüde azaltan bir eksiklik içermesi ayıplı ifa oluşturabilir.

Taşınmazlarda karşılaşılan başlıca ayıplar şunlardır:

• Su yalıtımı ve nem problemleri
• Statik veya yapısal eksiklikler
• Projeye aykırı imalat
• Eksik metrekare
• Ortak alanların projeye aykırı kullanılması
• Otopark veya deponun teslim edilmemesi
• Ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi eksikliği
• Taşınmazın vaat edilen manzara veya konuma sahip olmaması
• Kullanılan malzemelerin sözleşmeye uygun olmaması
• Bağımsız bölümün tapudaki kayıttan farklı olması

Alıcı, taşınmazı teslim aldıktan sonra imkân bulur bulmaz incelemeli; açık veya sonradan ortaya çıkan gizli ayıpları öğrendiğinde satıcıya gecikmeden bildirmelidir. Ayıbın niteliğine ve sözleşmeye göre onarım, bedel indirimi, sözleşmeden dönme, zararların tazmini veya ayıpsız teslim talepleri ileri sürülebilir.

Taşınmaz bir tüketicinin konut ihtiyacı için ticari veya mesleki amaçla hareket eden satıcıdan alınmışsa uyuşmazlık tüketici işlemi sayılabilir. Bu durumda görevli mahkeme ve uygulanacak sorumluluk hükümleri, iki kişi arasındaki sıradan taşınmaz satışından farklılaşır.

Ayıp iddiası ortaya çıktığında fotoğraf ve video kaydı alınması, satıcıya yazılı bildirim yapılması ve onarım başlamadan önce mahkeme yoluyla delil tespiti talep edilmesi ispat bakımından önem taşır.

Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı iddia ediliyorsa tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Davanın amacı, hukuka aykırı kaydın iptal edilerek taşınmazın hak sahibi adına tescil edilmesidir.

Tapu iptali ve tescil talebi şu hukuki sebeplere dayanabilir:

• Geçersiz veya sahte işleme dayanılarak tescil yapılması
• Vekilin yetkisini kötüye kullanması
• Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla görünüşte satış yapması
• İnançlı işlem kapsamında devredilen taşınmazın geri verilmemesi
• Satış vaadi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yerine getirilmemesi
• Kadastro tespitinin gerçek hak durumuna aykırı olması
• Ehliyetsizlik veya irade bozukluğu
• Yolsuz tescil
• Mahkeme kararının tapuya yanlış uygulanması

Dava kural olarak tapu sicilinde malik görünen kişiye karşı açılır. Taşınmazın dava sırasında devredilmesi ihtimaline karşı tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması talep edilebilir. Ancak ihtiyati tedbir otomatik olarak verilmez; davacının hakkını yaklaşık olarak ispatlaması ve taşınmazın devrinin hakkın elde edilmesini zorlaştıracağını göstermesi gerekir.

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Kadastro tespitine süresinde itiraz gibi özel durumlarda kadastro mahkemesi görevli olabilir.

Davanın zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olup olmadığı, ileri sürülen hukuki sebebe göre belirlenir. Tapu iptali davalarının tamamı için geçerli tek bir süre bulunmamaktadır.

Muris muvazaası, miras bırakanın gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermesidir.

Bir devrin muris muvazaası sayılabilmesi için yalnızca satış bedelinin düşük olması yeterli değildir. Mahkeme şu olguları birlikte değerlendirir:

• Miras bırakanın satış yapmasını gerektiren makul bir ihtiyacının bulunup bulunmadığı
• Alıcının ödeme gücü
• Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği
• Miras bırakan ile alıcı arasındaki ilişki
• Taşınmazın devredildikten sonra kim tarafından kullanıldığı
• Miras bırakanın diğer mirasçılarla ilişkisi
• Malvarlığının tamamı içindeki devir oranı
• Bölgesel gelenek ve olayların olağan akışı

Muvazaa ispatlanırsa görünürdeki işlem geçersiz kabul edilerek tapu kaydının miras payı oranında iptali ve tescili talep edilebilir. Gerçek bir satış, makul bir bakım karşılığı devir veya miras bırakanın olağan malvarlığı tasarrufu ise yalnızca diğer mirasçıların memnun olmaması nedeniyle iptal edilmez.

Bir taşınmaz birden fazla kişiye paylı veya elbirliği mülkiyetiyle ait olabilir. Paydaşların taşınmazın kullanımında, giderlerinde, kiraya verilmesinde veya satılmasında anlaşamaması hâlinde ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.

Ortaklığın giderilmesi iki şekilde gerçekleştirilir:

Aynen paylaşma

Taşınmazın hukuken ve fiilen bölünebilmesi hâlinde taşınmaz paydaşlar arasında bölüştürülebilir. Bölünmenin imar mevzuatına uygun olması ve taşınmazın değerini önemli ölçüde azaltmaması gerekir.

Satış yoluyla paylaşma

Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse ortaklık satış yoluyla giderilir. Satış sonucunda elde edilen bedel paydaşların tapudaki veya mirasçılık belgesindeki payları oranında dağıtılır.

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa dava taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Arabuluculuk zorunluluğu taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkları kapsamaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davasında davaya bütün paydaşların katılması gerekir. Tapu kaydı ile mirasçılık durumunun güncel olmaması, tarafların eksik gösterilmesine ve yargılamanın uzamasına neden olur.

Paylı mülkiyete tabi taşınmazda bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşların kanuni önalım hakkı doğabilir. Bu hak, payın aynı şartlarla önalım hakkı sahibine geçirilmesini sağlar.

Önalım hakkı her devirde doğmaz. Gerçek bir satış bulunması gerekir. Bağış, miras yoluyla geçiş veya bazı özel devirlerde kanuni önalım hakkı kullanılamaz.

Satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi sürelerin başlaması bakımından önem taşır. Önalım hakkının kullanılması süreye bağlı olduğundan, üçüncü kişiye satış öğrenildiğinde tapu kaydı ve satış işlemi gecikmeden incelenmelidir.

Dava, payı satın alan yeni malike karşı açılır. Davacının tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin belirlediği süre içinde yatırması gerekebilir. Tapuda gerçeğe aykırı yüksek bedel gösterildiği iddiası varsa bunun ayrıca ispatlanması gerekir.

Taşınmaz maliki, mülkiyet hakkına haksız biçimde müdahale eden kişiye karşı el atmanın önlenmesini talep edebilir. Müdahale; taşınmazın tamamen işgal edilmesi, sınır ihlali, izinsiz yapı yapılması veya ortak alanın tek kişi tarafından kullanılması şeklinde ortaya çıkabilir.

Müdahale devam ediyorsa el atmanın önlenmesinin yanında şu talepler de ileri sürülebilir:

• Haksız yapının kaldırılması
• Eski hâle getirme
• Haksız kullanım nedeniyle tazminat
• Ürün veya kira gelirinin ödenmesi
• Uğranılan diğer zararların giderilmesi

Haksız işgal tazminatı olarak adlandırılan ecrimisil, taşınmazın hak sahibinin izni olmadan kullanılması nedeniyle talep edilen karşılıktır. Ecrimisil hesabında taşınmazın niteliği, kullanım biçimi, kullanım dönemi, bölgedeki emsal kira bedelleri ve işgalcinin elde ettiği yarar incelenir.

Paydaşlar arasındaki ecrimisil uyuşmazlıklarında, kullanan paydaşın diğer paydaşları taşınmazdan yararlanmaktan açıkça engelleyip engellemediği önemlidir. Bazı durumlarda talepte bulunmadan önce kullanım iradesinin karşı tarafa bildirilmesi gerekir.

Kira ilişkileri gayrimenkul hukukunun en sık uyuşmazlık çıkan alanlarından biridir. Kira sözleşmesinde taşınmazın kullanım amacı, kira bedeli, artış yöntemi, depozito, aidat, yan giderler, teslim durumu ve tahliye şartları açıkça düzenlenmelidir.

Kira uyuşmazlıkları başlıca şu konularda ortaya çıkar:

• Kira bedelinin ödenmemesi
• Kira bedelinin belirlenmesi
• Kira bedelinin uyarlanması
• İhtiyaç nedeniyle tahliye
• Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye
• Tahliye taahhüdü
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
• Kiralananın amacı dışında kullanılması
• Alt kira ve kullanım hakkının devri
• Depozitonun iadesi
• Taşınmaza verilen zarar
• Aidat ve yan giderlerin ödenmesi

Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin özel takip hükümleri hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa uyuşmazlık kural olarak sulh hukuk mahkemesine taşınır.

Tahliye sebeplerinin her birinde farklı bildirim, ihtar ve dava süreleri uygulanır. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye ile yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye aynı şartlara tabi değildir. Bu nedenle tahliye talebinden önce sözleşmenin başlangıç ve yenilenme tarihleri ile tebligat kayıtları incelenmelidir.

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan özel mülkiyet hakkıdır. Kat maliki bağımsız bölümünün yanı sıra arsa payına ve ortak alanlar üzerinde paylı hakka sahiptir.

Kat malikleri ve site sakinleri arasındaki uyuşmazlıklar çoğunlukla şu konularda ortaya çıkar:

• Aidat ve ortak gider borçları
• Yönetici ve denetçi seçimi
• İşletme projesi
• Kat malikleri kurulu kararları
• Ortak alanların işgali
• Çatı, teras, otopark ve bahçe kullanımı
• Dış cephe ve ortak alan değişiklikleri
• Gürültü ve rahatsızlık
• Meskenin işyeri olarak kullanılması
• Yönetim planına aykırılık
• Büyük onarım ve güçlendirme giderleri
• Asansör, ısıtma ve güvenlik giderleri

Kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, diğer kat maliklerini rahatsız etmemek ve yönetim planına uygun davranmak zorundadır.

Ortak gider borcu bulunan malik veya taşınmazı kullanan kişiye karşı icra takibi ya da alacak davası açılabilir. Ancak bir giderin talep edilebilmesi için giderin hukuki dayanağının, dağıtım yönteminin ve kat malikleri kurulu kararının incelenmesi gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculukta sonuç alınamazsa uyuşmazlık kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Taşınmaz maliki, mülkiyet hakkını kullanırken komşularını olağan ölçüyü aşan şekilde rahatsız edemez. Gürültü, duman, koku, su akışı, gölge, titreşim, ağaç kökleri veya yapı faaliyetleri komşuluk hukuku uyuşmazlığı doğurabilir.

Mahkeme müdahalenin tamamen kaldırılmasına, azaltılmasına, teknik önlem alınmasına veya zararın tazminine karar verebilir. Müdahalenin hukuka aykırı olup olmadığı belirlenirken taşınmazın bulunduğu bölge, kullanım amacı, yerel koşullar ve müdahalenin devamlılığı değerlendirilir.

Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda da dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.

Taşınmaz yalnızca mülkiyet hakkına değil, sınırlı ayni haklara da konu olabilir. İpotek, intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı ve geçit hakkı taşınmazın kullanımını veya ekonomik değerini etkiler.

İpotek

İpotek, bir alacağın taşınmazla teminat altına alınmasını sağlar. Borcun ödenmemesi hâlinde alacaklı, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilir.

Borcun ödenmiş olması ipoteği tapu kaydından kendiliğinden kaldırmaz. İpoteğin terkini için alacaklının terkin iradesinin tapu müdürlüğüne iletilmesi gerekir. Banka ipoteklerinde terkin belgesinin banka tarafından elektronik ortamda gönderilmesi üzerine tapu müdürlüğünce terkin işlemi yapılabilir.

İntifa ve oturma hakkı

İntifa hakkı, hak sahibine taşınmazı kullanma ve gelirlerinden yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı ise bir binadan veya bölümünden konut olarak yararlanmayı sağlar. Taşınmaz satılsa dahi tapuya tescilli bu haklar şartları içinde devam edebilir.

Geçit hakkı

Yola yeterli çıkışı bulunmayan taşınmaz maliki, komşu taşınmaz üzerinden zorunlu geçit hakkı kurulmasını talep edebilir. Geçit güzergâhı belirlenirken en az zarar ilkesi, taşınmazların önceki mülkiyet ve yol durumu ile teknik bilirkişi incelemesi dikkate alınır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise kararlaştırılan yapıyı tamamlayarak bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir.

Sözleşmede en azından şu konular açıkça düzenlenmelidir:

• İnşaat projesi ve teknik şartname
• Bağımsız bölümlerin paylaşımı
• Arsa paylarının devir zamanı
• İnşaatın başlama ve teslim tarihleri
• Ruhsat ve proje işlemlerinin sorumluluğu
• Kullanılacak malzemeler
• Eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi
• Gecikme tazminatı ve cezai şart
• İskân alınması
• Yüklenicinin üçüncü kişilere satış yetkisi
• Sözleşmenin feshi ve tasfiyesi
• Teminatlar

Arsa paylarının inşaatın başında tamamen yükleniciye devredilmesi, yüklenicinin işi tamamlamadan payları üçüncü kişilere satması hâlinde ciddi uyuşmazlık yaratabilir. Devirlerin inşaat seviyesine bağlanması, teminat alınması ve tapuya gerekli şerhlerin verilmesi riski azaltır.

Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hakları; yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini ne ölçüde yerine getirdiğine, arsa sahibinin satışlara izin verip vermediğine ve alıcının iyiniyetli olup olmadığına göre değerlendirilir.

Bir taşınmazın tapuda kayıtlı olması, üzerinde her türlü yapının yapılabileceği anlamına gelmez. İmar planı, parselin kullanım türünü ve yapılaşma koşullarını belirler.

İmar hukukunda karşılaşılan başlıca uyuşmazlıklar şunlardır:

• İmar planının iptali
• Parselasyon işlemleri
• Yapı ruhsatının iptali veya reddi
• Yapı kullanma izin belgesi verilmemesi
• Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı
• Yapı tatil tutanağı
• Yıkım kararı
• İmar para cezası
• Yol ve yeşil alan için ayrılan taşınmazlar
• Düzenleme ortaklık payı
• Cins değişikliği ve ifraz işlemleri

İmar planı, ruhsat, yıkım ve idari para cezası gibi işlemler idari işlem niteliğindedir. Bu işlemlere karşı açılacak davalar kural olarak idare mahkemesinde görülür. İdari davalarda süreler özel önem taşır; işlem türüne göre genel veya özel dava açma süresi uygulanır. İdari Yargılama Usulü Kanunu, iptal ve tam yargı davaları ile idari işlemlerin hukuka uygunluk denetimine ilişkin temel kuralları düzenlemektedir.

İdari işleme itiraz edilmesi her durumda dava açma süresini durdurmaz. Başvurunun hangi kanuna göre yapıldığı ve süre üzerindeki etkisi ayrıca belirlenmelidir.

Kamu idareleri, kamu yararının gerektirdiği durumlarda özel mülkiyetteki taşınmazları bedelini ödeyerek kamulaştırabilir. Kamulaştırma sürecinde kamu yararı kararı, taşınmazın belirlenmesi, bedel tespiti ve tescil işlemleri yürütülür.

Taşınmaz maliki bakımından şu konular önem taşır:

• Kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğu
• Tebligatın usulüne uygun yapılması
• Taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi
• Emsal satışların niteliği
• Taşınmaz üzerindeki yapı ve ağaçların değeri
• Kalan kısmın değer kaybı
• Faiz ve yargılama giderleri
• Acele kamulaştırma kararı
• İdarenin taşınmaza fiilen el atması

İdare, usulüne uygun kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen müdahale etmişse kamulaştırmasız el atma gündeme gelir. İmar planında kamu hizmetine ayrılan taşınmazın uzun süre kullanılmaması ise hukuki el atma tartışmasına neden olabilir.

Kamulaştırma işleminin iptali ile taşınmaz bedelinin belirlenmesi aynı mahkemede görülmeyebilir. İdari işlemin iptali idari yargıda, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil gibi uyuşmazlıklar ise adli yargıda görülebilir.

Gayrimenkul davalarında tapu kaydı temel delillerden biridir ancak çoğu uyuşmazlık yalnızca tapu kaydıyla çözülemez. Kadastro, belediye, vergi ve fiilî kullanım kayıtları da incelenir.

Kullanılabilecek başlıca deliller şunlardır:

• Tapu kayıtları ve tedavüllü tapu kayıtları
• Resmî senetler
• Kadastro tutanakları ve paftalar
• İmar planları ve belediye kayıtları
• Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi
• Mimari ve statik projeler
• Satış ve satış vaadi sözleşmeleri
• Banka ve ödeme kayıtları
• Noter ihtarnameleri
• Kira sözleşmeleri
• Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları
• Fotoğraf ve video kayıtları
• Uydu görüntüleri ve hava fotoğrafları
• Elektrik, su ve doğal gaz abonelik kayıtları
• Emlak vergisi kayıtları
• Tanık beyanları
• Keşif ve bilirkişi incelemesi

Taşınmazın sınırı, yüzölçümü, yapı durumu veya değeri teknik bilgi gerektiriyorsa mahallinde keşif yapılır. Harita mühendisi, inşaat mühendisi, mimar, ziraat mühendisi veya gayrimenkul değerleme uzmanı gibi bilirkişiler uyuşmazlığın niteliğine göre görevlendirilebilir.

Hukuka aykırı biçimde elde edilen özel yazışmalar veya gizli kayıtlar geçerli delil gibi kabul edilmemelidir. Delilin içeriği kadar elde edilme yöntemi de önemlidir.

Gayrimenkul uyuşmazlıklarının tamamında arabuluculuk zorunlu değildir. Uyuşmazlığın türü belirlenmeden doğrudan dava açılması veya gereksiz arabuluculuk başvurusu yapılması zaman kaybına yol açabilir.

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gereken başlıca gayrimenkul uyuşmazlıkları şunlardır:

• İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler hariç kira uyuşmazlıkları
• Taşınmazların paylaştırılması
• Ortaklığın giderilmesi
• Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar

Bu kapsam, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde düzenlenmiştir.

Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşmalar da arabuluculukta düzenlenebilir. Ancak taşınmazla ilgili kanuni şekil, sınırlama ve tapu sicili kuralları gözetilmelidir. Bu nitelikteki arabuluculuk anlaşma belgesinin icra edilebilirliği için mahkemeden şerh alınması zorunludur.

Görevli mahkemenin belirlenmesi

Gayrimenkul uyuşmazlığında görevli mahkeme talebin niteliğine göre değişir:

• Tapu iptali, tescil ve el atmanın önlenmesi davaları: Kural olarak asliye hukuk mahkemesi
• Kira uyuşmazlıkları: Kural olarak sulh hukuk mahkemesi
• Ortaklığın giderilmesi: Sulh hukuk mahkemesi
• Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları: Sulh hukuk mahkemesi
• Tüketici işlemi niteliğindeki konut satışları: Tüketici mahkemesi
• Kadastro tespitine itiraz: Şartları varsa kadastro mahkemesi
• İmar, ruhsat ve yıkım işlemleri: İdare mahkemesi

Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz söz konusuysa yetki kuralları her taşınmaz ve dava türü bakımından ayrıca incelenmelidir.

Gayrimenkul hukukunda bütün talepler için geçerli tek bir zamanaşımı süresi yoktur. Talebin mülkiyet hakkına, sözleşmeye, haksız fiile, miras hukukuna, kadastro işlemine veya idari işleme dayanması süreyi değiştirir.

Özellikle şu süreler birbirine karıştırılmamalıdır:

• Zamanaşımı süresi
• Hak düşürücü süre
• Kadastro tespitine itiraz süresi
• İdari dava açma süresi
• Önalım hakkını kullanma süresi
• Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi
• Tahliye davası açma süresi
• Ayıp ihbar süresi
• Tapu sicilindeki şerhin etkili olduğu süre

Bazı mülkiyet hakkına dayalı talepler zamanaşımına tabi olmayabilirken, aynı olaydan kaynaklanan tazminat veya alacak talepleri zamanaşımına tabi olabilir. Bu nedenle “tapu davaları süresizdir” veya “gayrimenkul davaları beş yılda açılır” şeklindeki genel ifadeler hukuken doğru değildir.

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında mahkemeler yalnızca sözleşmenin başlığına veya tapu kaydındaki tek bir bilgiye göre karar vermez. İşlemin gerçek amacı, tarafların davranışları, ödeme kayıtları ve taşınmazın fiilî durumu birlikte değerlendirilir.

Tapu iptali davalarında öncelikle tescilin hukuki dayanağı incelenir. Tapu kaydına güvenerek taşınmaz edinen üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı, kayıttaki şerh ve beyanlar ile kişinin bilmesi gereken olgular dikkate alınarak belirlenir.

Muris muvazaası davalarında satış bedelinin düşük gösterilmesi tek başına yeterli değildir. Miras bırakanın amacı ve olayların olağan akışı araştırılır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciden taşınmaz alan üçüncü kişinin hakkı, yüklenicinin edimini ne ölçüde yerine getirdiği ve arsa sahibinin devirlere ilişkin davranışlarıyla birlikte değerlendirilir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında aynen paylaşma öncelikle araştırılır. Ancak imar ve teknik koşullar elverişli değilse satış yoluyla paylaşmaya karar verilir.